법무법인 선린 대표변호사 김상수

[시사매거진] 새 임대차 3법으로 집주인과 세입자 간 분쟁 증가

부동산 전월세 시장 안정화을 위한 새 임대차3법이 2020년 12월 10일부터 실행되고 있다.

‘임대차 3법’이란 임차인 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 뜻한다.

특히 계약갱신청구권과 전월세상한제 시행 전부터 월세 전환 등으로 전세 매물이 줄어들고 임대인이 보유세 등의 부담을 세입자들에게 전가하기 위한 방법으로 전세금을 높이면서 전세가는 급등하게 되었다.

이러한 상황에서 임대인은 임차인으로부터 임대차계약갱신을 거절하기 위한 방법을 모색하고, 임차인은 임대차계약갱신을 진행하고자 서로 충돌하면서 임대인·임차인 간의 갈등과 분쟁이 발생되기도 한다.

대한법률구조공단에 따르면 올해 1월부터 5월말까지 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁 조정 건수는 110건에 달하며 이는 지난해 같은 기간 7건보다 15.7배 늘어난 수치라고 한다.

임대인이 계약갱신청구권을 거절하는 경우

임대차 3법이 실행되면서 임대인은 새로운 임차인과 더 높은 전세가로 (미등기)전세계약을 체결하거나, 자신이 보유하고 있는 부동산을 처분하면서, 임대인이 임차주택에 실거주하는 등의 방식으로 임차인의 임대차계약갱신 청구를 거절하는 경우가 발생하고 있다.

임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 경우는 임차법 제6조의 3 규정대로 ‘임대인 또는 그의 직계존속, 직계비속 가족이 거주하는 경우’인데, 문제는 일부 임대인들이 실제 실거주 의사가 없으면서 허위로 이유를 대며 임차인의 계약갱신청구를 거절하는 상황이 발생한다는 것이다.

계약갱신거절의 또 다른 사례를 보면, 세입자 A가 임대차계약 종료 6개월 전 임대인 B에게 계약갱신 의사를 표시하니, 임대인은 전세가를 5%보다 더 높게 올려주면 계약 갱신할 것이고 그렇지 않으면 본인이 직접 살겠다고 하는 경우,

같은 주택에서 세입자 C는 2층, 집주인 D는 1층에서 6년 이상 거주 중인데 집주인이 계약 만료 전에 세입자에게 자신이 2층에 실거주할 계획이고, 1층은 새로운 세입자와 전세계약을 할 것이다면서, 계약갱신을 거절한 경우 등이 있다.

임차인은 임대인의 실거주가 진정한지 객관적 자료 요구할 수 있어

법무법인 선린에 의뢰된 사안들 중에는 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시키려는 임대인들에게 본 법인에서 임대인에게 실거주 의사가 진정한 것인지 객관적인 자료 제시를 요구하거나, 임차인 퇴거 후 임대인이 실거주하지 않게 되면 이에 대한 손해배상청구에 관한 내용의 각서를 작성하는 것에 대한 내용증명서를 보내면, 임대인들 중 일부는 이를 거절하거나 간접적으로는 실거주 의사가 허위였음을 인정하며 임차인과 계약갱신을 진행한 사례들이 있다.

임차인은 임대인이 정당한 사유없이 임대차계약갱신을 거절하거나 임대인의 실거주가 허위로 밝혀진다면 임차인은 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.

계약갱신청구권을 포함한 새 임대차보호법의 일부 조항들이 임대인의 재산권 행사를 제약한다

여론들도 있으나 개정 취지가 임차인의 주거권 보장을 위한 것이니 만큼, 초기 시행에 따른 부작용이 점차 해소되고 나아가 부동산 시장이 좀더 안정화되기를 바란다.

<글/도움 = 법무법인 선린 김상수 대표변호사>

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